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オーナーが気になる!家賃保証をしてもらった時の課税について

不動産投資を始めるオーナーさんにとって、税金は大きな悩み事の一つではないでしょうか。

基本的に保証金として受け取ったお金は入居者が債務不履行にならない限り返還されますが、家賃保証会社に間に入ってもらった場合はどのような扱いになるのか気がかりですよね。

ここでは、不動産投資における家賃保証への課税について、家賃収入にかかる税金とあわせて確認していきましょう。

家賃収入にかかる税金をおさらい

家賃収入に含まれるものは、以下の通りとなります。

  • 賃料
  • 礼金
  • 更新料
  • 管理費
  • 駐車場

敷金は将来的に借り手に返還する予定があれば、収入には含まれません。ただし契約内容によっては一部を収入として計上する必要があります。たとえば、敷金のうち償却が予定されている部分については、収益として計上しなければなりません。

部屋や物件に携帯電話などのアンテナ基地を設置した場合の料金も家賃収入に含まれます。敷地内に自動販売機を設置し、そこから得られた収入については不動産賃貸業とは別の収入になるため、営業外収益の勘定科目である「雑収入勘定」として計上します。

通常は、家賃が滞納状態にあり未回収であっても、家賃収入として計上しなければなりません。回収がそのまま不能になれば「損失」として計上することができます。

家賃保証会社に負担してもらった場合の税金はどうなる?

それでは、家賃保証会社に負担してもらった場合に税金は発生するのでしょうか?ここでは「空室時」と「賃借人が支払不能になった場合」を紹介します。

空室時の家賃保証

空室時の家賃保証は「空室保証」という名称で知られていますが、これはいわゆる保険のようなシステムで、保証料を支払うことで空室時に保証会社が家賃を支払うシステムです。

空室保証は敷金・礼金などの収入がオーナーのものになるため、賃料のほかに礼金が家賃収入として課税されることになります。

空室保証と似たものにサブリースがありますが、これはサブリース会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げる方法です。空室リスクを回避できる点では空室保証と共通していますが、管理業務を任せられるという点が異なっています。

入居者は家賃をサブリース会社に支払い、そこから一定の借り上げ賃料(通常は80%から90%)をオーナーに支払います。

サブリースの場合、オーナーの収入は借り上げ賃料のみとなり、敷金や礼金、更新料はサブリース会社の収入となる点に注意が必要です。

敷金などは非課税となりますが、サブリースの場合オーナーの手元には入らないため、空室保証とサブリースのどちらがプラスになるかを考える必要があるでしょう。

賃借人が支払不能になった場合の家賃保証

賃貸住宅の家賃が滞ってしまった場合でも、家賃保証会社はオーナーに滞納分の支払いを保証することになります。

このとき、オーナーから受け取っている保証料は非課税となり税金はかかりません。しかしオーナー側には保証として保証分の賃料が支払われるので、オーナーは通常通り不動産収入に計上して税金を支払う必要があります。

まとめ

家賃保証会社は、入居者とオーナーの間に立ってスムーズに物件を貸借できるよう便宜を図るのが仕事です。

オーナーにとっては賃貸募集の間口を広くすることができますし、万が一支払いが滞ることがあっても保証によって一定額が支払われるので安心感があります。賃料が滞納したまま支払い不能に陥っても、家賃保証会社が明渡手続きや明渡訴訟にかかる費用を負担してくれます。

サブリースや空室保証など、家賃保証にはいくつかのサービスがあります。保証内容や課税範囲も含めて、最適なサービスを検討してみてください。