家賃保証に関するQ＆A

家賃保証システムは、まだまだ新しい分野。大家さんも入居者も、わからないことがたくさんあると思います。以下ではよく疑問に思われることを集め、Q＆A形式で解説しています。

ここが知りたい！家賃保証に関するQ＆A

家賃保証について大まかなことはわかっているけど、似たようなサービスがあって違いがよくわからない、噂で聞いた話は本当なのか？といった疑問を解消するための答えを用意しました。

Q.サブリースとの違いとは？

A.サブリースとは不動産・管理会社が賃借人として物件の一括借り上げを行い、それを第三者に転貸することを言います。入居者の滞納あるなしに関わらず不動産・管理会社から必ず家賃が支払われます。

家賃保証システムは転貸しないので賃貸借契約の相手は直接入居者です。家賃保証会社が保証人の代理となって入居者が家賃を滞納してしまった場合に立替払いをするので家主には安定した家賃収入が約束されます。

>>家賃保証とサブリースの違いをもっと詳しく

Q.信販会社とどう違う？

A.信販会社とはいわゆるクレジットカードを発行しているような会社のことです。こうした会社も家賃保証サービスを行なっていて同じように見えますが、実は審査基準が違います。

審査ではクレジットカードを所有できるかどうかが判断基準となり、JICCやCICといった信用情報を利用します。しかし最近ではこれが問題視されており入居審査の際にクレジットカードの同時申し込みをしなければ信用情報は利用しないとされています。

>>信販系の家賃保証会社についてもっと詳しく

Q.審査に落ちた場合はどうすればいい？

A.審査には不動産業者のみの場合と保証会社が行う場合とで事情は異なります。不動産業者のみの場合は申込書に記載されたデータと担当者の人物評価でほぼ結果が出ますが、保証会社の審査では支払い能力の有無に重点が置かれ、場合によっては過去の滞納情報も調べられます。

保証会社で落ちる理由の多くは収入に見合わない家賃の高い物件を選んでいるからです。家賃保証会社すべてがつながっているわけではなく審査基準もそれぞれ異なりますので、あきらめずに別の会社を受けてみるのもよいでしょう。

>>入居審査の基準や落ちた場合の対策法をもっと詳しく

Q.取り立ては厳しい？

A.家賃保証はまだ歴史が浅く、賃金業のように規制する法律もなく監督官庁もないことから一部の会社で悪質な取り立てや執拗な督促等を行なっていることがあるようです。

最近は多くの家賃保証会社が加盟する業界団体が自主規制ルールを設けて健全化を図っています。行き過ぎた取り立てを回避するためにはもちろん家賃を滞納しないのが一番ですが、LICCやLGOといった業界団体に所属する家賃保証会社を選ぶことをおすすめします。

>>家賃保証会社の取り立てについてもっと詳しく

Q.家賃保証会社の強制退去は違法？

A.強制退去というのは弁護士等の有資格者が貸主の代理となっていくつかの手続きを行なった上でなければ実行はできません。したがって家賃保証会社から強制退去を迫られたというのは法律に触れる可能性があります。

もし家賃保証会社が家主の代理権を得ていると主張しても、入居者を強制退去させる権限までは持っていません。実績があって優良な家賃保証会社を見つけるのが一番です。

>>トラブルのもと？家賃保証会社の立ち退き交渉についてもっと詳しく

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無職やアルバイトでも家賃保証は受けられる？

家賃保証会社を利用したいけれど、無職やアルバイトという状態であったり、未成年だったり、まだ内定をもらったばかりの時などは、審査はどのようになるのでしょうか。

家賃保証会社にもよりますが、多くの場合で家賃保証を受けることは可能です。ただ、家賃保証会社側としても、きちんと支払ってくれることを前提に申し込みを受ける訳ですから、支払い能力の有無を確認するためにアルバイトであれば給与明細などの根拠を提示することを求めるケースもあります。

同様に、現在無職で仕事を探そうとしている方の場合も、家賃を支払うことができるかどうかを示す根拠を提示することが求められるケースが多いようです。失業保険を受けている場合は、雇用保険受給資格者証を提出します。

外国人の場合でも、家賃保証は受けられる？

支払い能力さえあれば、外国人でも家賃保証を受けることは可能です。基本的には在留カードや特別永住者証明書を提出すれば審査を受けることはできます。

また、家賃保証会社によっては、緊急連絡先には日本語を話せる方を書いてくださいと指示があることも。その指示に従って、必要書類を問題なく揃えて提出し、審査を受けることが出来、それを通過すれば家賃保証を受けることが可能です。

>> 外国人向けの保証会社がおすすめ！についてもっと詳しく

家賃保証とそれにかかる税金は？

不動産投資を行なうオーナーにとって、家賃保証を受けた際の課税や税金は大きな悩み事の一つ。課税対象となる家賃収入には賃料以外の礼金や管理費などが含まれますが、空室保証などを利用した場合は課税対象となる家賃収入の内訳が変わるため注意が必要です。

>> 家賃収入と課税についてもっと詳しく

退去するときに家賃保証料は返ってきますか？

家賃保証料は入居後の滞納を借り手に代わって保証するサービスなので、入居日以降の返金は認められません。すでに支払い済みの初回保証委託料・年間保証委託料についても、退去時に返金されないことに注意が必要です。

>> 退去時の家賃保証料についてもっと詳しく

家賃保証料は会計上どのような扱いになる？

家賃保証会社を利用して滞納や空室リスクに備える場合、保証の対価として支払う家賃保証料は会計上「繰延資産」として扱われます。繰延資産は20万円未満と20万円以上で仕訳方法が変わるため、適切に処理を行なわなければなりません。

>> 家賃保証料と繰延資産についてもっと詳しく

連帯保証人が建てられても、家賃保証会社を利用しないといけない？

不動産管理会社によっては、連帯保証人を立てることが出来ても、家賃保証会社の利用を求めてくることがあります。これは、オーナー側もしくは不動産管理会社が「家賃保証会社をつけて欲しい」と考えているということ。家賃保証会社を利用すれば、より安心度が増すというのが理由として挙げられます。

もし、入居を希望している物件が、家賃保証会社をつけることを必須としている場合は、家賃保証会社をつけることが必要となります。なぜ、このようなことが起こるかというと、オーナーや不動産管理会社側からすると、連帯保証人制度を利用するよりも、家賃保証会社に切り替えてしまえば、家賃滞納が起きても家賃保証会社が支払ってくれるため、督促や管理が非常に楽になるというメリットがあるためです。

そのため、入居希望者が連帯保証人を立てることができる状態にあっても、家賃保証会社の利用を必須とするケースが増えてきています。「どうしても家賃保証会社を利用したくない」という場合は、物件を変えるか、不動産管理会社に一度相談してみるのもいいでしょう。場合によっては、対応してくれることもあります。

家賃保証会社は自由に選べる？

基本的に、家賃保証会社を選ぶことはできません。不動産管理会社が指定した家賃保証会社に、保証を依頼するのが基本的なスタイルとなります。

残高不足で振替失敗！そんな時はどうなるの？

残高不足で、振替が失敗してしまった場合はどうなるのでしょうか。

家賃を滞納してしまった場合、まずは家賃保証会社が変わって支払いを行います。場合によっては、振替失敗していることに気づいていないケースもありますが、気が付いた場合はすぐに家賃保証会社に連絡をするようにしましょう。気づかずにそのままにしておくと、家賃保証会社から連絡がきます。

ただ、経済的に困窮していて、支払いが滞ってしまった場合は、家賃保証会社に相談しましょう。病気や失業など、生活基盤が揺るがされるような大きなトラブルを抱えている場合、家賃保証会社は事情を聴きながら支払いができるように相談に乗ってくれることも。

ただ、最終的には必ず支払わなくてはいけないものですから、積もり積もってその金額が増えていかないように、出来るだけ早く生活を立て直すことが必要です。

年間保証委託料ってなに？

年間保証委託料とは、連帯保証人なしで賃貸契約が結べる家賃保証サービスを利用する際、入居者（利用者）は保証委託料と呼ばれる料金を、保証会社に支払うものです。継続保証委託料とも呼ばれています。

保証会社はいわゆる「連帯保証人」の立場となるため、保証契約を保証委託料によって継続することが、賃貸契約を結びつづけるための条件となるのですね。

保証会社によって委託料の金額は異なりますが、初回の保証料として家賃の20％から100％程度がかかった後に、継続保証委託料・年間保証委託料として1年ごとに1万円から3万円程度の固定制、もしくは更新時に家賃の30％～100％がかかります。

利用する保証会社によって内容が異なるため、契約を結ぶ際に詳しい内容を聞いておくと安心です。

年間保証委託料はその名のとおり、毎年保証会社に定額を支払うものです。保証開始日から保証期間中、入居日から退去明渡しまでについて、満1年が経過するごとに発生します。

契約時に取り交わした書類にもその内容が記載されているため、家賃保証サービスを利用する際には注意して確認しておきたいところです。

退去するときに保証委託料は返ってきますか？

基本的に保証委託料は返金されるものではなく、入居日以降の返金はできません。

すでに支払い済みの初回保証委託料・年間保証委託料がある場合でも、退去時に返金されるケースはないため、事前に契約内容をよく確認のうえ、家賃保証を利用することが大切です。

また、入居期間が1年に満たない場合でも、規定の初回保証委託料が必要と決められている場合があります。

未成年でも利用できる？

保証人不要で部屋を借りるためには家賃保証を利用することができますが、未成年者がその契約を結ぶためには「法定代理人」の同意を得なければなりません。

民法5条にも規定されているとおり、法定代理人となっている親族などの同意がなければ、保証会社は入居希望者との契約を結ぶことができないため、未成年者自身があらかじめ法定代理人の同意を得ておく必要があります。

同意なく行った契約はあとから取り消しになる可能性があるため、保証会社は必ず親族の同意を得ることを賃貸契約時の条件に挙げています。

賃貸物件は基本的に未成年者でも借りることが可能です。ただし保証会社を利用する場合、未成年者自身が保証会社を利用するのではなく、両親などの法定代理人が未成年者の保証人になる必要があるため、その部分についても同意をとっておく必要があります。

家賃保証会社は変更できる？

家賃保証は、大家さん側からすると家賃に関するトラブルを解消してくれるもので、入居者側からすると連帯保証人なしで入居できる便利なものです。しかしメリットがあるとはいえ、家賃保証を利用するには保証料を支払わなければならず、会社によって保証料の違いがあることから、加入後に、家賃保証会社を変更したいと思うこともあるでしょう。

この記事では、そもそも家賃保証は途中で変更することが可能なのか？メリットはあるのか？について解説しています。現在家賃保証会社を変更したいとお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

>> 家賃保保証会社の変更についてもっと詳しく

家賃保証のリスクとは？

入居者の家賃滞納などに対応してもらえる家賃保証会社ですが、利用していた家賃保証会社が倒産していた時、オーナーとしてはどのように対応する必要があるのでしょうか。

下記サイトでは、家賃保証のリスクと対策について解説しています。

>> 家賃保証にリスクってあるの？対策は？についてもっと詳しく

家賃保証に関する協会や団体は？

家賃保証会社が加盟する協会には大きく以下の3つがあります。「日本賃貸住宅管理協会(JPM)」「全国賃貸保証業協会(LICC)」「賃貸保証機構(LGO)」 それぞれどのような協会に加盟しているかによって審査や契約形態が異なるので、把握しておくようにしましょう。

>> 家賃保証に関する協会や団体について解説についてもっと詳しく

物件オーナーが意識すべき家賃滞納率とは？

家賃滞納率とは、賃貸住宅の利用者のうちどのくらいの割合の人が家賃を滞納しているかを示すもので、物件オーナーとしては意識しておくべき数字です。

滞納はタイミングによりうっかりもあれば、支払えない状況ということもあります。家賃滞納者の割合を示すとともに、どういったケースが支払いの見込みが少ないのかを解説。計画的に収益を考えるなら、一読の価値ありです。

> 家賃滞納率から滞納の種類について詳しくみる

家賃保証に関する裁判事例は？

物件オーナーは家賃保証会社と契約すれば、その保証料は入居者が支払い、いざ家賃を滞納されると立替払いを受けられるため、実質的な負担はありません。ですが、家賃保証会社が過剰な追い出し行為などをすると、物件の評判も悪くなる可能性があります。

以下ページでは、裁判まで発展し、敗訴してしまった事例をご紹介するとともに、物件オーナーが家賃保証を導入して成功した事例をご紹介します。

> 家賃保証会社が絡む裁判事例を詳しくみる

家賃保証会社の利用は必須なの？

最近では、多くの賃貸物件で家賃保証会社の利用が必須となっています。下記のページでは、家賃保証会社の利用が必須かどうかについてその理由も含め、詳しく解説しています。

>>家賃保証会社の利用が必須かどうかもっと詳しく

そもそも家賃保証会社ってどんな会社なの？

家賃保証会社は大家からすると家賃滞納リスクを大きく減らすことのできる便利な制度。ですが、場合によっては集客に影響してしまうので注意が必要です。家賃保証の仕組みや制度を知って、損のないよう家賃保証会社を活用していきましょう。

>>家賃保証会社の仕組みや制度についてもっと詳しく

保証料は安くできるの？

最近の賃貸物件では加入することの多くなった家賃保証は、安く利用できるのでしょうか。以下記事では、保証料の相場や安くする方法、保証料に関する注意点などお伝えしていきます。

>>保証を安くできるかについてもっと詳しく

賃貸オフィスの家賃保証会社にはどんな特徴がある？

賃貸オフィスにも、一般的なアパートやマンションのように家賃保証会社があります。保証料はどのくらいで、どんなときに利用すべきなのでしょうか。

以下記事では、賃貸オフィスの家賃保証会社全般についての内容と、保証料の相場、家賃保証会社を利用すべきケースなどお伝えしています。

>賃貸オフィスの家賃保証についてもっと詳しく

同棲カップルの保証人ってどうなるの？

結婚していないカップルが賃貸物件に同棲する場合、賃貸契約や保証契約、家賃保証契約はどのように取り扱うのでしょうか？

この場合、入居者の収入などをみて不動産会社や大家さんの判断で、どちらか一方と賃貸契約を結ぶか、2人とそれぞれと賃貸契約を結ぶかに分かれます。

前者の場合、契約は1つで済みますが後者の場合は賃貸契約や保証契約など一通り2組分の書類を用意する必要がある点に注意が必要です。

同棲の賃貸契約の取扱いはどうなるの？保証人は？

保証会社が不要？UR賃貸住宅のメリット・デメリットを解説

賃貸住宅にもいろいろありますが、独立行政法人都市再生機構の運営するUR賃貸住宅、保証人や家賃保証会社をつけることなく利用できます。しかし、UR賃貸住宅にはいくつかのメリットがありますが、利用するにはいくつか注意点も。以下記事ではUR賃貸住宅について概要やメリット・注意点等ご紹介していきます。

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賃貸経営における家賃保証（サブリース）の注意点とは？

賃貸経営における家賃保証（サブリース）は、賃貸経営における最大のリスクともいえる空室を避けられるメリットがあります。一方、サブリースには注意しておかなければならないこともあります。以下記事では、サブリース契約における注意点と騙されないための対策などご紹介します。

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ブラックリストに掲載されると家賃保証を受けられなくなる？

賃貸契約時に家賃保証会社と契約するには審査の際、ブラックリストに載っていると審査が不利になるとというのは本当なのでしょうか。以下記事では、そもそも家賃保証におけるブラックリストとはどのようなものなのか、どんなことに気を付けるといいのか、またどのような対策をするとよいのかなどを紹介しています。

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自己破産すると家賃保証会社からの入居審査に通過できない？

自己破産した場合に賃貸物件への入居が難しいというのは本当でしょうか。以下記事では、自己破産した際に賃貸物件へ入居できるのかどうかについて、家賃保証会社や不動産会社の入居審査基準や仕組み、注意点も含めて紹介しています。

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夜逃げ対策なら家賃保証会社が最適？

借金といった金銭面、ストーカーやDVといった犯罪など、様々な原因から「夜逃げ」を選択する方はいます。夜逃げされてしまうと、連帯保証人の協力が得られなければ民事訴訟を行う必要がでることも。処分費用や原状回復費用、家賃未払いなど想像以上に負担が大きくなることもあります。ここでは、夜逃げ対策として入居審査基準を厳しくするだけでなく、家賃保証会社のサポートを受けることも一つだと紹介しています。トラブルに巻き込まれないためにも、注意点や対策などをチェックしておきましょう。

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保証人のいない高齢者の賃貸契約は？

高齢者が賃貸物件に入居したいと希望した場合、契約時に必要な保証人を見つけられないケースが少なくありません。保証人は借主に何かしらのトラブルが生じた際に、借主に代わって問題解決に努めるべき人物であり、保証人となるには借主と同等かそれ以上の経済的能力や責任能力などが求められます。

また、もしも高齢者が十分な保証人を見つけられない場合、家賃保証システムや身元保証サービスといったサービスを利用することも可能です。

＞＞保証人のいない高齢者の賃貸契約についてもっと詳しく

家賃保証はオーナー、入居者、不動産管理会社にありがたいシステム

家賃保証は賃貸物件を借りる時、連帯保証人を立てることができない外国人や高齢者、単身者にとって、家賃保証という制度はとても助かるもの。

この制度がより広く普及することにより、オーナーも、入居者も、不動産管理会社もより安心してやりとりができる時代を迎えようとしていると言えるかもしれません。