家賃保証にともなうトラブルとは

ここでは家賃保証にともなうトラブルについて解説していきます。

家賃保証にトラブルを防ぐために

賃貸住宅経営におけるリスクを軽減することができる家賃保証。オーナーにとってもメリットが大きいことからよく利用されるシステムです。しかし、契約内容をしっかりと理解していないことによってトラブルにつながることも。

家賃保証を巡るトラブル防止に向け、2016年9月1日付けで国土交通省より「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されました。

これにより、不動産管理会社はサブリース契約締結前に、将来の借り上げ家賃の水準変動にともなう改定条件などについて書面に明記し交付することや、さらには重要事項として契約者に対して説明することの義務付けなど、あいまいな説明や誤解によるトラブルを防止するためにルール改善を通知しました。

参考：(PDF)2016年9月1日国土交通省「サブリースに関するトラブル防止にむけて」

免責期間によるトラブル

多くの場合、家賃保証には免責期間が設けられています。家賃保証を新築物件に設定する場合には、入居者を集めるためにある程度の時間がかかってしまうことから、1、2ヶ月程度の免責期間が設定されるケースはよくあります。しかし、不動産管理会社によっては、入居者の退去時にも免責期間を含む場合があります。

免責期間は、不動産管理会社が家賃を保証しなくてもよい期間といえるため、オーナー側にとっては免責期間中は無収入期間となってしまいます。特に退去時の免責期間においては、家賃保証を利用するメリットの一つである空室時の家賃保証を失ってしまうことになるため、オーナー側にとって不利になりかねません。免責期間についての取り決めについて、不動産管理会社側に有利な条件設定となっていないかしっかりと確認する必要があります。

家賃減額によるトラブル

家賃保証契約を結んだ場合、基本的には空室リスクを保証会社がすべて負うことになります。そのため、不動産管理会社は空室が増えたり、入居者がなかなか決まらない場合には、家賃の見直し（減額することができる）条項を契約書に盛り込んでいるケースが多くなっています。家賃の減額＝オーナーの収益減となるため、大きな損失につながりかねません。契約時に家賃の最低保証金額を設定するなど、賃貸住宅経営が立ち行かなくならないように対策をとっておくことが重要です。

滞納家賃請求もれによるトラブル

家賃保証契約のメリットの一つとして、入居者が家賃を滞納した場合には、不動産管理会社が滞納家賃を保証するため、滞納時のリスクを軽減、カバーできるということがあります。しかし実際には、家賃保証契約を結んでいれば自動的に保証してくれるものではなく、定められた期日までに申請を行う必要があります。申請をしなかった場合には、保証家賃の支払いを受けることができなくなるケースも。

また、この手続は滞納が続く限り毎月オーナーが行う必要があるため、オーナー側にも大きな負担となります。滞納家賃の請求に関して、手続の方法や期日などの説明をしっかりと受け、事前に手続のフォーマットを作成しておいたり、担当者の緊急連絡先を確認しておくなど対策をしておきましょう。