夜逃げ対策なら家賃保証会社が最適？

家賃滞納が続き、入居者とも連絡が付かない…。部屋に入ってみると、もぬけの殻。夜逃げされてしまえば、泣き寝入りしかないと思っていませんか？ここでは夜逃げされた際の行動や注意事項、対策などを詳しく解説していきます。

夜逃げされたら連帯保証人に連絡

夜逃げされたら、まず行うことは連帯保証人や入居者の家族に連絡することです。連帯保証人や家族が協力することによって、夜逃げ後の手続きなどがスムーズに進むため協力を仰ぐことが大切になってきます。

夜逃げする理由の一つが、金銭問題。家賃が支払えず、仕方なく夜逃げするケースが最も多いでしょう。そのため連帯保証人に家賃の支払いを求める必要があります。また綺麗に片付けて夜逃げしてくれれば良いのですが、一般的に荷物はそのままにされていることが多いのが現状です。部屋の荷物を片付けたくても、所有権が入居者のままであれば、その残り荷物に手を付けられません。さらに本来であれば、部屋に入居者の同意なく入ることも不法侵入の罪に問われる可能性があるので注意しましょう。

連帯保証人や家族が協力してくれれば、契約解除をするといった早期解決に繋がります。そのため連帯保証人や家族への連絡は丁寧に行うように心がけてください。ただ連帯保証人や家族と連絡が取れないケース、「関係ない」と言い張られてしまうケースなどもあります。全く協力が得られない場合には、次の手段に移らなければならないでしょう。

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訴訟の準備

連帯保証人や家族からの協力が得られない場合、解決するためには民事訴訟を行う方法があります。

1.入居者や連帯保証人の住所を把握する

入居者や連帯保証人と連絡が全く取れない場合には、住民票を取得するようにしましょう。ほとんどのケースでは夜逃げ先で住民票登録を行っているはず。そのため自身の身分証や賃貸契約書を提示し、役所で住民票を取得してください。住民票がすでに移動している場合には、転出先の住所を教えてもらいましょう。

2.書類を送付する

住所を把握した後は、入居者と連帯保証人に「賃貸借契約の解除」「明渡し請求」の書類を送付しましょう。送付するときには、必ず「配達証明付き内容証明郵便」を利用してください。そうすることで届いていないといった言い訳をさせない対策になります。

ここで問題になるのは、入居者や連帯保証人の住所がどうしても特定できないケースです。そういった場合には、「公示送達」の手続きを行いましょう。公示送達とは住居不明などによって書類の送付が出来ないときに、裁判所の掲示板に一定期間提示することで送達と同様の効果を生じさせる方法になります。つまり公示送達を行うことで、訴状の内容が相手に伝わったものとみなせるわけです。

ただ公示送達を行うためには、基本的に夜逃げや失踪の事実を証明するための根拠が必要となります。たとえばガス・電気・水道などが一定期間使用されていないことを証明するために、メーターを日付入りで写真撮影を行いましょう。ほかにも夜逃げしていることが分かるものがあれば、しっかりと証拠を集めてください。

3.判決後の対応

賃貸借契約解除を行うための明渡し、未払い賃料の支払いについて訴えるのは一般的です。判決が下り、強制執行が認められれば、物件への立ち入りや残された荷物の処分が行えるようになります。残された荷物は競売にかけることもでき、部屋の修繕費用に充てられるでしょう。しかし、ほとんどのケースでは残された荷物はゴミの山。逆に処分費用がかかってしまいます。

一般的に夜逃げが発生すると、解決するまでに数か月以上要することも。そのため夜逃げなどの法律に詳しい弁護士のサポートを受けながら、手続きを進める方がスムーズに解決できるでしょう。

夜逃げされた場合の注意点

合意による契約解除や、民事訴訟による賃貸借契約の解除が認められれば、あとは明渡しだけです。明渡しが終了すれば、現状回復し、新しい入居者を募れるでしょう。しかし、賃貸借契約の解除が認められたとしても、残された荷物を勝手に処分して良いというわけではありません。

合意による解除であれば、荷物の処分についても合意しているはずなので問題はありません。しかし、民事訴訟の場合、荷物の処分をするためには「強制執行」という法的な手続きが必要です。しっかりと手続きを行わなければ、入居者が勝手に所有物を処分されたと訴えてくる可能性もあります。

様々な法律が関わってくるので、よほどの知識がなければ個人で民事訴訟を行うのは難しいでしょう。弁護士などの法律専門家に相談しながら、手続きを進める方がミスなくスムーズに行えるはずです。

また、強制執行が無事に認められたとしても、処分費用や原状回復費用などはすべてオーナー負担となります。そのため想定以上に費用がかかることも認識しておきましょう。

夜逃げされないための対策

1．審査を厳しくする

どんな物件であっても、入居する際に何らかの入居審査を受けます。たとえば家賃は「月収の1/3」という基準があり、家賃の支払い能力があるかどうかをチェックするのが一般的です。その基準を「月収の1/4」にすれば、審査基準が厳しくなり、家賃の支払い能力が高い人を入居させられるでしょう。

さらに雇用形態、勤続年数などもトータル的に考えて、社会的信用の高い人を入居してもらうことが重要です。

2．家賃保証会社を活用する

家賃保証サポートがある会社を活用すれば入居者が万が一家賃滞納をした場合、回収業務など面倒を省けるので頼もしい味方になってくれます。

会社によっては、訴訟まで発展した場合に裁判費用も負担してくれることも。さらに原状回復費用や処分費用なども負担してくれる会社もあります。夜逃げは絶対にない訳ではありません。万が一に備えて、余計な費用負担がないように家賃保証サポートを行ってくれる会社を選ぶのも一つの手だと言えます。

基本的にオーナーと家賃保証会社がやり取りすることはなく、活用する場合には、代理店となる不動産会社を通じて申し込みを行う必要があります。

3．異変を察知する

夜逃げをする理由の一つは借金問題です。そのため取り立てが自宅にまで来るケースもあります。毎日、強面の方々から取り立てに来られれば、逃げたいと思っても仕方ないとも言えます。

他にもストーカーやDVなどのケースもあります。この場合でも、一刻も早く現状から逃げたいと思い夜逃げを選択する人も。もちろんストーカーやDVなどは、異変を隠そうとすることが多いため、なかなか外部が気付くことは難しいでしょう。

しかし、借金であれば比較的気づきやすく、たとえば家賃の支払が滞りがちになる、支払日を守らなくなるなどの兆候がある場合には、注意したほうが良いでしょう。

ただし正当な理由がない限り、賃貸借契約を交わした入居者を退去させることはできません。もしも退去を求めるときにも、トラブルが起きないように注意が必要です。専門家に交渉を依頼するなど、トラブルを避ける方法を取った方が良いでしょう。また退去を求めないとしても、万が一に備えて家賃保証会社との契約を早急に見直してください。

まとめ

入居者が夜逃げした場合には、法律に則って手続きを進めることが大切です。夜逃げの対策のひとつであげた家賃保証サービスを提供している会社をこのサイトでは紹介しているので、参考にしてみてください。