マンション購入の際によくあるトラブルを知っておこう。

従来マンションを購入する場合には、基本的に自分で管理をするのが普通でしたが、最近はサラリーマン大家さんが多いため、すべて自分で管理するのが難しくなっています。そこで、自分で管理をするよりも保証会社にお願いをして管理をしてもらった方が、メリットがあるかもしれません。

家賃保証の仕組み

家賃保証とは、保証会社がマンションの家賃を保証してくれる仕組みのことをいます。通常、マンションを所有しているオーナーは家賃収入を期待してマンションを買うわけですが、マンションの空室が続くと家賃収入を見込むことができなくなってしまいます。

オーナーにとって空室は非常に大きな痛手となってしまいますので、何とかしてこれを避けなければなりません。

これを避けるためには、積極的に宣伝をすることやリフォーム・リノベーションをして魅力的な物件に仕上げることも必要ですが、その分お金がかかります。そこで、保証会社に頼んで家賃保証してもらえば、空室が発生したとしてもその分の何割かを保証会社からもらうことができる上にそれほどお金はかかりません。

一般的には、一括借り上げをする場面で家賃保証が実施されています。

このように家賃保証してくれるおかげで、オーナーの方は安心して物件を購入することができるため、マンションを建築した業者としてもメリットがあるわけです。ただし、家賃保証にはいくつかの問題点があり、契約する前に重要事項を確認してくことが安心して所有するための条件になります。

免責期間によるトラブル例

家賃保証をする場合でも免責期間が存在することがありますが、免責期間とは一定期間だけ家賃保証しない期間を定めることです。これは保証会社の立場に立てればわかりますが、どのような物件でも建築してオーナーが物件を所有したとたんに家賃が発生するわけではありません。

通常は、物件が完成してから内覧者が複数訪れて、そこから契約を結び住み始めることになります。その期間は最短でも1ヶ月ぐらいはかかりますので、少なくとも最初の1か月間は空室になっており家賃を見込むことができません。

そこで保証会社の方で免責期間を定めて、最初の1か月ほど家賃保証はしないとする契約を結ぶわけです。これにより保証会社の方は無駄に保証する必要がなく、出費を減らすことが可能になります。この制度は合理的な考えに基づいていますが、保証会社の方で1か月以上の期間を求めることがあります。

免責補償によるトラブル例の一つが、あまり長期にわたって免責期間を設けてしまうことです。保証会社によっては3カ月以上の期間を設けているところもあり、これがオーナーにしっかりと伝わっていない場合には確実にトラブルになるでしょう。

家賃の減額によるトラブル例

家賃保証する場合には、必ずしもオーナーが得をすることばかりではありません。基本的には空室の場合でも家賃を払ってくれる契約になっていますが、その金額が問題になります。

日本のマンションは、時間の経過とともに建物の価値が落ちてしまいますので西洋の建物のように中古物件ほど高く販売されるわけではなく、時間の経過とともに家賃は減額していくものです。

そこで保証会社の方では、家賃の変更を契約の段階で決めているのが普通になります。具体的に家賃の減額とオーナーに伝えるかどうかは明確ではありませんが、明確に伝えていなかったトラブル例は枚挙にいとまがありません。

どのような契約が多いかといえば、3年に1度ほど金額の見直しをするといったものです。3年に一度の頻度で家賃の見直しをするといっても、保証している金額が上昇する可能性はほぼありません。

ほとんどは建物の老朽化が原因で保証される金額が減額されることになり、家賃収入が減少してしまいかねません。マンションのオーナーの方も、事前に家賃の減額が発生することを頭に入れて契約を結んだ方がよいです。

建築費、修繕費、改装費によるトラブル例

マンションのオーナーが結ぶ家賃保証においては、建築費や修繕費そして改装費などを保証会社の方で保証してくれることが多くなります。長期的にマンションを所有する場合、大規模修繕などを行わなければならないこともありますので、オーナーとしてはその時期大きな出費が発生するでしょう。

一戸建て住宅の修繕と異なりマンションのレベルであれば1億円前後になることが考えられるため、大規模修繕のことも頭に入れておくべきです。

修繕費や改装費が発生するのは、マンションが建築されてから15年後から20年後ぐらいになるのが普通です。いくら鉄筋コンクリートの建物といえども、時間の経過とともにコンクリートがひび割れることや、外壁が劣化することが考えられるため定期的な修繕が必要になるわけです。

よくマンションなどで全面にネットが張られていることがありますが、これがいわゆる大規模修繕になります。理想的には15年に一度ほど行う必要がありますが、都内のマンションを見ても15年に一度工事を行っているマンションは4割程度に満たないのが現実です。この時のトラブル例としては、契約上マンション修繕の主導権がオーナーにないことです。

建築費、修繕費、改装費によるトラブル例

トラブルの原因は、マンションの大規模修繕をする場合にオーナーが直接契約を結ぶのではなく、管理会社の方で建築会社と契約を結ぶからです。一見、オーナーにとっては契約する建築会社を探さなくていいためメリットがありますが、契約を任せてしまうとオーナー自らが金額の設定をすることができなくなってしまうでしょう。

金額を設定することができなければ、保証会社が設定した金額に従うしかなくなり、その金額が自分でみつけてくる業者よりも高ければ大きな負担になりかねません。その結果、やむを得ず高い金額を支払わなければならないため、オーナーと保証会社の間でのトラブル例が少なくありません。

しかも、大規模修繕を行う場合には、保証会社の判断で行うため金銭的に余裕がない時期でも大規模修繕を提案してくることがありますので、事前にどの段階で大規模修繕を行いどれぐらいの額になるかを定めておくことでトラブルを避けることができるでしょう。大きなお金が動くことになるため、納得できないようであれば無理して契約をする必要はありません。金銭的に負担が大きくないと判断できる場合に、契約をするべきです。

まとめ

家賃保証する場合には、空室が出た時でもメリットがありますが、その半面免責期間などがあることから内容を事前に明確にしてから契約する必要があります。また、家賃保証における家賃の減額や修繕費用がどれぐらいになるのかの確認も重要です。