家賃保証にリスクと対策

家賃保証は便利な保証サービスのひとつですが、家賃保証自体にもリスクはあります。どんなリスクがあるのかや、そのリスクへの対策を紹介しているので、参考にしてみてください。

家賃保証会社の倒産のリスク

保証会社の最大のリスクは会社自体の倒産です。入居者の家賃滞納などに対応してもらえる家賃保証会社ですが、利用していた家賃保証会社が倒産していた時、どのような被害があり、どのように対応する必要があるのでしょうか。

保証人を変更しなければならない

当然のことながら、それまで利用していた家賃保証会社が倒産してしまった場合、新しく保証人を立てるか、あたらしい家賃保証会社を探さなければなりません。とくに管理戸数の多い物件オーナーなどは非常に大きな手間がかかってしまうでしょう。

家賃を受け取れないことがある

家賃保証会社と契約している間は、入居者からの家賃は一旦家賃保証会社に支払われます。その家賃が家賃保証会社から物件オーナーに入金されるまでの間で家賃保証会社が倒産してしまった場合、物件オーナーにはその家賃が入金されないということに…。物件オーナーとしては、入居者に対し家賃を請求しようにも、入居者はすでに家賃を支払っているわけですから、取り立てるわけにもいかないでしょう。

新しく家賃保証会社を探すのが大変なことも

家賃保証会社を利用している入居者のうち、契約している家賃保証会社が倒産してしまっては、次の家賃保証会社を見つけることは難しいでしょう。このような入居者を抱えるオーナーにとっては、家賃を回収するための手間が増えてしまうだけでなく、最終的に回収不能になってしまう可能性が高くなってしまいます。

倒産リスクを回避する家賃保証会社選びとは？

契約している保証会社を倒産させないのは、さすがに困難です。ですので、倒産リスクを回避するためには、保証会社の選び方が重要となります。

契約を結ぶ前にしておきたいことは、通常の企業を見るのと同じように、家賃保証会社の借金状況や企業体力などの確認です。借金をしておらず、体力のある会社であれば比較的安全だと判断してもよいでしょう。。この部分を見ずに保証料など、目先の条件だけで家賃保証会社を選んでしまうと、いざ倒産してしまった時に大変な目にあってしまいます。

倒産しても集金可能な信託スキームで財産を保護

万が一家賃保証会社が倒産してしまった場合でも、保証会社が受け取っていた家賃を受け取ることのできる信託スキームを利用するのもおすすめ。これは、家賃の振込先を家賃保証会社の口座にするのではなく、信託口座にすることで、万が一家賃保証会社が倒産したとしても口座の家賃は守られるというものです。

そもそも信託スキームとは

信託スキームを理解するには「信託」というシステムについて知っておきましょう。

信託とは、簡単に言うと信頼できる人や会社に財産を保護してもらうことで、委託者と受託者との間で信託契約を締結し、受益者に対して利益の配分を行います。

委託者は財産の所有者、受託者は財産の管理を任された人、受益者は利益の配分を受け取る人のことで、受益者は受託者の管理状況を監督する権限を持ちます。

家賃保証契約における信託スキームとは、「入居者＝委託者」「家賃保証会社＝受託者」「オーナー＝受益者」とする信託契約です。入居者は家賃保証会社に対して家賃を支払うものの、それは家賃保証会社の財産とはならず、信託財産として保管。家賃保証会社は管理している信託財産を受益者である物件オーナーに配分します。

財産の所有者の違いがポイント

一見すると同じようなお金の流れに見えますが、通常の家賃保証と信託スキームを使った家賃保証との違いは、財産の所有者の違いにあります。

通常の家賃保証であれば集めた家賃は一旦家賃保証会社の財産となりますが、信託スキームを活用すると、家賃保証会社の財産とはなりません。家賃を受け取った家賃保証会社はあくまでも財産を管理しているだけの存在となります。これにより、家賃保証会社が倒産してしまった時でも、オーナーは信託財産から家賃を回収できるのです。