家賃保証会社の徹底比較結果まとめ
なぜ、いま家賃保証会社が求められているのか？
不動産会社で賃貸借契約を結ぶ際に、保証会社を利用するケースが多くなりました。これは核家族化や高齢化が進んだことで、連帯保証人を見つけることが困難になっているためです。連帯保証人がいないという理由だけで契約できないのは借主にとっても、家主にとってもマイナス。とはいえ保証人無しでは家主のリスクが高すぎます。家賃保証会社はこうした問題を解決し、家主の安定した家賃収入のために必要不可欠な存在なのです。
保証会社に求めるべきは安定性！
家賃保証の仕組みを学ぼう
家賃保証とは、保証会社が入居者の連帯保証人を代行するサービス。家賃の滞納があった場合に、家主に対して立替払いを行うものです。サブリースや空室保証とは違うの？と思う方もいるかもしれませんが、これらは不動産会社が物件を一括で借り上げ、一定の賃料を家主に支払うサービス。仕組みが全く異なります。家賃保証は賃料支払いの肩代わりをするわけですから、保証会社の資金力・規模・実績などを含めた安定性が非常に重要です。
家賃収入がなくなれば、大家さんの収入はまるまるなくなります。しかも、固定資産税が減税されるわけではありません。家賃滞納は貸主にとっては死活問題。
近年、オーナー・大家さんなどの個人での利用はもちろん、賃貸会社や仲介業者など法人レベルでも家賃保証会社を利用するケースが増えてきている傾向があります。
個人事業者ならともかく、管理・運営がしっかりしていそうな法人まで家賃保証会社導入ケースが相次いでいるのはどうしてでしょうか。
そこには、2008年のリーマン・ブラザーズ破たんに端を発する世界的金融危機以降、家賃滞納者が増加の一途をたどっているという背景があります。
また、収入の不安定な高齢者世帯や外国人世帯の増加も、家賃保証会社を利用者の増えている一因。
人間関係も希薄になってきている世情もあり、保証人を頼める親族や友人・知人がいないという借主もいます。
借主側だけでなく、借主と貸主との人間関係も希薄になってきており、「催促してもなかなか支払ってくれない」「空室のリスクもあり強く言いにくい」など、当事者間で問題解決できない大家さんが増えているとう側面も見逃せません。
それを裏付けるように、家賃保証会社の収入高は右肩あがりにあるのです。
たとえば、2014年度の家賃保証会社の総収入高は約675億1,000万円。これは前年度の24.1%もの増収。（参考『家賃債務保証会社48社の経営実態調査』帝国データバンク） また、家賃保証会社の増減収の状況を見てみても、増収となったのは75%で、横ばいとなったのが18.8%、減収となったのが6.3%。実に4社に3社が増収しており、50億円以上の収入規模のある大手4社（全保連、日本賃貸保証、日本セーフティー、Casa）に限ると、100%の増益、かつ黒字企業となっています。
つまり、それだけ家賃保証会社のサービスを導入する大家さんが増えているのです。裏を返せば、潜在的に多くの大家さんが家賃滞納に悩んでいたり、滞納リスクに悩まさされていたりした証左ともいえるでしょう。
ただし、家賃保証会社ならどこでもいいのか、というと、そういうわけでもなく、きちんと見極めて契約することも重要。
2014度年度の前年度比減収社率を見てみると、収入高50億円以上の会社は0%、同10億円～50億円未満の会社が9.1%、同1億円～10億円未満の会社が4%、同1億円未満の会社が12.5%と、収入規模・事業規模の小さい家賃保証会社のほうに減収傾向がみられ、万一、保証が受けられなくなるというリスクも。
前述の全保連、日本賃貸保証、日本セーフティー、Casaという大手4社なら、家賃保証会社そのものが経営難におちいったり、最悪、倒産してしまったりという危険性も極めて少なく、安心して利用できるため、優先して検討してみる価値はあります。
ですが、なにも家賃保証会社はオーナー・大家さんなどの貸主側だけにメリットがあるわけではありません。
借主側にも保証人不要などの大きなメリットがあります。貸主、借主のニーズをともに両立できる、一挙両得、保証会社の利益もふくめればまさに三者鼎立のシステムだといえるのではないでしょうか。
確実に安定した家賃収入が得られる貸主、保証人不要で物件を借りやすい借主、双方の悩み・問題を解決する存在であることが、家賃保証会社を利用するケースが増えてきている理由なのです。
業務負担が軽くなり、安定した家賃収入
滞納リスクが無くなるので、安定した家賃収入を得ることができるのが一番のメリット。滞納が発生しても、面倒な督促や賃料回収なども家賃保証会社が代行してくれるため、業務負担が軽くなります。滞納家賃だけでなく、入居者退去時の残置物処理費用や明渡し訴訟費用などの費用も保証範囲内なので、出費をかなり抑えることができます。
連帯保証人なしでも自由に借りられる
最大のメリットは連帯保証人を立てなくても物件の賃貸借契約ができるようになること。「連帯保証人を親族に頼みづらい」「選んだ人に保証人資格がない、支払い能力がない」といった状況の人でも、心配ありません。また家賃保証会社を通すことで選べる物件数が増えるため、審査が通れば好きなところを借りることができるようになります。
さまざまなメリットがあり、増加傾向にある家賃保証会社。しかし、全く問題がないわけではありません。現在、家賃保証会社を規制する法律や監督官庁もなく、一部の会社の行き過ぎた取り立て・督促など悪質な行為が問題視されています。こうした状況を改善するため、「一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC）」や「一般社団法人賃貸保証機構（LGO）」などでは自主規制を設け、健全化を図っています。家賃保証会社を選ぶ際には、こうした団体に所属しているところであれば安心でしょう。入居者側も、決められた会社としか契約できないルールはないので、希望の会社を選択することをオススメします。
家賃保証会社は大家さんと入居者どちらにもメリットはありますが、求める条件はそれぞれ異なります。大家さんであれば保証範囲の広さや代位弁済のスピードなどが気になるところ。一方、保証料を負担する入居者側からすれば、できるだけ安い方が良いに決まっています。そこでサービス充実度が高い家賃保証会社5社を、どちらの視点で見ても違いがわかりやすいように一覧表にまとめました。
全保連 公式HPへ |
日本 賃貸保証  公式HPへ |
日本 セーフティー  公式HPへ |
Casa 公式HPへ |
リクルート フォレント インシュア  公式HPへ |
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| 大家さん向け | 更新費 代理 |
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| 原状 回復費 代理 |
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| 解約時 違約金 代理 |
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| 振込日 | 3日以内 | 7日以内 | 毎月指定日 | 翌月末 | 記載なし | |
| 最大 保証 限度額 |
24ヶ月 | 24ヶ月 | 24ヶ月 | 24ヶ月 | 48ヶ月 | |
| 入居者向け | 初回 保証料 |
30％ | 50％ | 40～70％ | 50％ | 100％ |
| 更新 保証料 |
10％/1年 ※最大1万円 |
30％/2年 ※最低保証委託料 1万5千円 |
1万円/1年 | 1万円/1年 | 1万円/1年 | |
| 会社の規模 | 創業 | 2001年 （15年） |
1995年 （21年） |
1997年 （19年） |
2008年 （8年） |
2006年 （10年） |
| 社員数 | 621名 | 546名 | 480名 | 380名 | 307名 | |
| 資本金 | 4億9,750万円 | 7億9,500万円 | 9,900万円 | 13億円 | 3億9,120万円 |
家賃保証サービスは歴史が浅くまだ世間一般に広く認知されているわけではありません。賃貸契約をする時に不動産会社で話を聞いて初めて知る入居者の方も多いようです。大家さんの中でも「似たようなサービスがあって違いがわからない」という方もいれば、「悪い評判を聞いて心配だ」という入居者の方もいるでしょう。そこでそんな疑問や不安を持つ大家さん・入居者の方向けに、Q&A形式でお答えしていきます。
サブリースとは、不動産・管理会社が賃借人として物件の一括借り上げを行って転貸することです。大家さんにとっての賃貸借契約の相手は不動産・管理会社で、入居者の家賃滞納の有無に関係なく毎月家賃の70％～90％の金額が入ってきます。家賃保証システムの場合、賃貸借契約の相手は入居者。家賃の滞納が発生すると、家賃保証会社が入居者の代わりに家賃の100％立替払いをするので、家主は安心して賃貸経営を行うことができます。
信販会社とはクレジットカードの発行や立替払いなどの販売信用を行なっている会社のこと。サービスの内容は、家賃保証会社のサービスとほぼ同じですが、審査基準が違います。信販会社ではクレジットカードを所有できるかどうかが判断基準で、JICCやCICなどの信用情報を利用して結果に反映します。こうした個人情報の流用が最近問題視されるようになっているため、大家さん側は入居者に配慮する意味でも、信頼できる家賃保証会社のサービスを利用すべきでしょう。
審査には不動産業者のみの場合と保証会社が行う場合があります。不動産業者の審査は担当者の人物評価でほぼ決定しますが、保証会社の審査では支払い能力に重点が置かれます。保証会社で審査に落ちる条件は「収入に対して家賃が高過ぎること」が多いですが、会社によって審査基準も異なるため、落ちたら他にあたるのもひとつの手です。
家賃保証は賃金業のような法律も監督官庁もないため、一部では悪質な取り立てや執拗な督促を行なう会社もあるようです。最近は多くの家賃保証会社が加盟する業界団体が自主規制ルールを設けて健全化を進めているので、取り立てが怖くて申込みをためらわれる場合は、そうした団体に所属する家賃保証会社を選べば安心です。
強制退去は弁護士等が借主の代理となり、いくつかの手続きや訴訟を経て初めて実行されるもの。家賃保証会社自身が強制退去を入居者に迫ることは、法律に触れる可能性があります。入居者側はただ大家さんの言いなりになるだけでなく、慎重な保証会社選びが重要となります。大家さんにも注意してほしい点ですが…。
家賃保証会社は賃貸物件を探す際にも「保証会社利用可」程度の情報しか掲載されていないですし、オーナー側も不動産会社の提携先会社くらいしか知らないということが多くなっています。実は大小様々な家賃保証会社が全国にあるのですが、名前もよくわからないまま契約してしまうことがほとんどです。そこでもっと家賃保証会社について知ってもらうために契約実績が豊富で信頼性の高いところをピックアップして特徴をまとめました。
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